看这里,业主委员会成立应具备这些条件!
    2019-01-21admin
       《河南省物业管理条例》经河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议审议通过,自2018年1月1日起施行。
       《条例》修订深入贯彻了中央精神,坚持了依法立法的原则,体现以人为本的宗旨,得到社会各界的广泛关注和赞扬。为切实解决基层业主管理中的问题和矛盾,《条例》设置业主大会业主委员会章节并规定省级物业管理行政主管部门要制定业主大会业主委员会的细则,具体指导其运作。
       2018年9月5日,省住房城乡建设厅印发了《河南省业主大会和业主委员会指导规则》,指导我省行政区域内业主大会和业主委员会选举、换届、日常活动和监督。

       按照《河南省物业管理条例》规定:

       第一章  总则
       第七条  街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会),选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。
       社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

       第三章  业主、业主大会及业主委员会
       第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:
       (一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;
       (二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;
       (三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;
       (四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;
       (五)法律法规规定的其他情形。
       已经达到交付使用条件,尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分,建设单位为业主。
       业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务,委托应当以书面形式提交。

       第十六条  业主在物业管理活动中,享有下列权利:
       (一)提议召开并参加业主大会会议,提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;
       (二)选举业主委员会成员,并享有选举权和被选举权;
       (三)监督业主委员会工作,监督物业服务企业履行物业服务合同;
       (四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;
       (五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;
       (六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;
       (七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
       (八)法律、法规规定的其他权利。

       第十七条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:
       (一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;
       (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;
       (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
       (四)按照有关规定交纳专项维修资金;
       (五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;
       (六)按时交纳物业服务费用;
       (七)法律、法规规定的其他义务。
       业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

       第十八条  一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
       业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。
       符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
       (一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
       (二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的;
       (三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

       第十九条  物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料:
       (一)物业管理区域证明;
       (二)业主名册;
       (三)房屋及建筑物面积清册;
       (四)建筑规划总平面图;
       (五)交付使用共用设施设备的证明;
       (六)物业管理用房配置证明;
       (七)其他有关的文件资料。

       第二十条  符合成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
    首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居(村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。
       单位小区首次业主大会会议的筹备工作,由其所在单位发起,物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。
    新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费,由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费,由县级人民政府承担。

       第二十一条  首次业主大会筹备组履行下列职责:
       (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
       (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
       (三)拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;
       (四)拟定首次业主大会会议表决规则;
       (五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法,确定业主委员会组成人员候选人名单,拟定业主委员会选举办法;
       (六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
       前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

       第二十二条  业主大会履行下列职责:
       (一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;
       (二)制定和修改业主大会会议表决规则;
       (三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;
       (四)确定物业管理方式,选聘和解聘物业服务企业;
       (五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
       (六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;
       (七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;
       (八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
       (九)决定筹集和使用专项维修资金;
       (十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;
       (十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
       (十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
       决定前款第八、九项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

       第二十三条  业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

       第二十四条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当召开临时业主大会。
    街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会。

       第二十五条  业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

       第二十六条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。
       在满足实名投票的条件下,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台,供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

       第二十七条  业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:
       (一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则,积极履行业主义务,按时交纳物业服务费等相关费用;
       (二)具有完全民事行为能力;
       (三)热心公益事业,责任心强,公道正派,诚实守信,廉洁自律;
       (四)具有一定的组织能力和履职时间;
       对业主委员会成员,应当根据工作情况给予适当补贴。

       第二十八条  业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。
       符合条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。
       业主委员会会议应当有过半数组成人员出席,作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后,应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并报社区居(村)民委员会。

       第二十九条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门。
       业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

       第三十条  业主委员会履行下列职责:
       (一)执行业主大会决定和决议,维护业主合法权益;
       (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作;
       (三)与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;
       (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;
       (五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约;
       (六)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费,组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
       (七)配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;
       (八)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

       第三十一条  业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议,由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:
       (一)不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的;
       (二)利用职务谋取私利的;
       (三)利用职务侵害他人合法权益的;
       (四)应当罢免的其他情形。

       第三十二条  业主委员会组成人员有下列情形之一的,其职务自行终止:
       (一)不再具备业主身份的;
       (二)丧失履行职责能力的;
       (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
       (四)任职期间被追究刑事责任的;
       (五)法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。

       第三十三条  业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。
       业主委员会应当自换届之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交。必要时,公安机关依法协助。
       业主委员会组成人员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

       第三十四条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

       第三十八条  未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。
       物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

       第四十九条  业主大会选聘物业服务企业的,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。
       物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。
       物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将服务合同报送物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

       第五十一条  业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会,决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。
       物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会,同时报告街道办事处、乡镇人民政府。
       物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人,并报街道办事处、乡镇人民政府。

       第五十二条  业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。
       业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域,并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业,履行下列交接义务:
       (一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;
       (二)移交物业承接查验的有关资料;
       (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料,运行、维护、保养记录;
       (四)结清预收、代收和预付、代付费用;
       (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

       第六章  物业的使用和维护
       第五十五条  物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

       第五十六条  物业管理区域内禁止下列行为:
       (一)损坏房屋承重结构、主体结构;
       (二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;
       (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;
       (四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物,破坏或者擅自改变房屋外观;
       (五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;
       (六)擅自架设电线、电缆;
       (七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;
       (八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;
       (九)排放有毒、有害等污染环境的物质,露天烧烤、露天焚烧杂物;
       (十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;
       (十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;
       (十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;
       (十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴,楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;
       (十四)擅自改变房屋用途,将住宅变为非住宅,从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;
       (十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;
       (十六)违反规定饲养动物,干扰他人正常生活;
       (十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;
       (十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。
       违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。

       第六十二条  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
       利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的,车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等,在业主大会成立前,应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;业主大会成立后,由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

       第六十三条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

       第六十六条  专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

       第六十七条  专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。
       业主大会成立前,专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择自行管理或者代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当在银行设立专项维修资金账户,接受物业管理行政主管部门的监督。

       第六十八条  专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。
       物业所有权发生转移时,交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。

       第七十条  物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,物业服务企业应当立即组织应急维修:
       (一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏,无法正常使用的;
       (二)屋面、外墙渗漏的;
       (三)楼体外墙墙面有脱落危险的;
       (四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;
       (五)公共护栏(围)破损严重的;
       (六)其他紧急情况。
       出现前款情形之一的,物业管理行政主管部门接到申请后,应当即时核准并拨付专项维修资金。应急维修费用应当向业主公示。
    业主大会自行管理物业专项维修资金的,按照前款规定执行。

       第七十七条  业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。

    安居看房团 360全景看房 新楼盘汇总

    微信扫一扫 楼市全知晓

    大厅咨询:0391-8795303